（來源：地合網(wǎng)）　  

      一個休閑農(nóng)業(yè)項目完整順利的落地，則需要每個休閑農(nóng)業(yè)人知道休閑農(nóng)業(yè)中用地哪些是可以用來使用，哪些用地有限制，如何規(guī)避這些限制，中農(nóng)四方農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計研究院梳理了對各大休閑農(nóng)業(yè)人相關的休閑農(nóng)業(yè)用地政策。

　　五種地可以作為休閑農(nóng)業(yè)用地

　　一.農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

　　《農(nóng)業(yè)部等11部門關于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

　　二.農(nóng)村集體建設用地

　　農(nóng)村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地。

　　三.四荒地

　　“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

　　2016年中央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。

　　四.城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤

　　城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質量驗收合格后，再用作建設用地。

　　五.其他方式

　　《國務院辦公廳關于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

　　限制休閑農(nóng)業(yè)用地三種類別

　　一.不得占用基本農(nóng)田

　　基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農(nóng)田有五不準：

　　(1)不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農(nóng)田林網(wǎng);

　　(2)不準以農(nóng)業(yè)結構調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;

　　(3)不準違法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

　　(4)不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

　　(5)不準非農(nóng)建設項目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點建設項目除外)。

　　因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

　　二.不得超越土地利用規(guī)劃

　　各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內(nèi)新增建設用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

　　中農(nóng)四方認為休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設用地的要求。

　　三.嚴禁擴大設施農(nóng)業(yè)用地范圍

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。

　　進行建設用地進行管理就必然涉及農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復雜，甚至會使部分休閑農(nóng)業(yè)夭折。

　　六種方式規(guī)避用地限制

　　在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。

　　1、用設施農(nóng)用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;

　　2、以建設臨時生產(chǎn)用房名義進行修建;

　　3、修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

　　4、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

　　5、建設溫室大棚生態(tài)餐廳;

　　6、用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

　　以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規(guī)避土地監(jiān)管，但這些方式都碰觸了土地使用政策的紅線，根本就無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，因此存在著很大不確定性和風險。中農(nóng)四方認為最合法的方法就是通過立項審批，申請建設用地，雖然申請難度大，成本高，但是從休閑農(nóng)業(yè)本身長發(fā)展的角度來講是最安全的辦法。