很多人都知道，農(nóng)村的宅基地，是可以“流轉(zhuǎn)”的。但這種流轉(zhuǎn)，并不是隨便想怎么轉(zhuǎn)就怎么轉(zhuǎn)。
比如，流轉(zhuǎn)對(duì)象需要是本地村莊的農(nóng)戶(hù)或者是經(jīng)濟(jì)組織。如果不按正規(guī)手續(xù)和流程，可能會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)。下面這幾點(diǎn)，一定要提前防范：
1、買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范糾紛
農(nóng)村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)多為口頭協(xié)議，有時(shí)并未簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者合同有瑕疵，很容易對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，造成毀約糾紛;
所以，簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)注意保留有關(guān)書(shū)面證據(jù)，建議通過(guò)本村村委會(huì)，比如村干部作為證明人在合同上簽字。實(shí)踐中宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛往往在很多年以后發(fā)生，可能轉(zhuǎn)讓合同中的當(dāng)事人都已經(jīng)去世了，那么子女在作為繼承人參與訴訟的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)面臨舉證困難的情況。簽訂協(xié)議的時(shí)候，建議咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的司法所為當(dāng)?shù)厝罕娒赓M(fèi)提供法律咨詢(xún)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)，擬定出的合同引發(fā)爭(zhēng)議的可能性較小。
2、房屋升值，賣(mài)方毀約
現(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣(mài)人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛。
需要注意的是，應(yīng)注意查看出讓人是否為無(wú)權(quán)處分，通常情況出讓人為家庭的戶(hù)主，但農(nóng)村宅基地上的房屋是屬于家庭共有，即便是本村的村民購(gòu)買(mǎi)，建議查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均簽字同意售賣(mài)，以免將引發(fā)糾紛。
3、城鎮(zhèn)居民禁買(mǎi)農(nóng)村房屋/宅基地
根據(jù)原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)【2004】234號(hào))，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。實(shí)踐中往往會(huì)發(fā)生出賣(mài)人要求確認(rèn)合同無(wú)效、要求返還房屋等物權(quán)糾紛。
所以，農(nóng)村宅基地，轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)入，都要合理安排。尤其是沒(méi)有經(jīng)過(guò)村集體同意的宅基地流轉(zhuǎn)，是不受法律保護(hù)的。